进入4月，诸多上市房企提交了自己的“2022期末答卷”（年报），成绩和不足赫然呈现。去年，整个楼市穿越了难以想象的严冬，在反思和希望中坚定前行。
截至3月底，有超过150家房企发布2022年业绩报或业绩预告，七成以上房企利润下滑，约六成的房企出现了亏损，其中不少房企是上市以来首次亏损。也有一些房企坚守品质，突破重围，实现稳中有增。
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记者发现，年报业绩亮眼的房企，其项目在太原的表现同样优异突出。在诸多购房利好政策的支持下，市民搁置已久的买房计划提上日程。那么，市场中哪个品牌令人放心？业内人士称，跟着年报表现选楼盘，不会走偏。
A 业绩分化显现 不乏“黑马”突围
翻看上市房企年报“成绩单”，营收下降、利润下滑甚至亏损的情况非常普遍，上市房企的整体业绩表现不佳。但也有“黑马”突围破圈，表现优异。
在省城一直拥有市场强大号召力的富力地产，去年销售业绩一落千丈。其年报显示，2022年营业额由上年度的690.01亿元减少至290.30亿元，下降58%，归母净利润亏损157.79亿元。这已经是富力地产连续第二年陷入亏损。另一个巨亏的房企是雅居乐，根据其发布的2022年业绩报显示，全年营收540亿元，同比降低26%；归属母公司股东利润亏损149.8亿元，成为“亏损百亿俱乐部”成员之一。
2022年，国内楼市举步维艰，退出千亿俱乐部的上市房企多达20余家。在上市房企营收大幅下降的同时，依然保持千亿及数千亿销售业绩的头部房企，所谓的利润率却一言难尽。逆势增长、利润为王的品牌，才是浮华褪去之后真正的王者。
华润置地2022年年报显示，去年实现核心净利润270亿元，同比增长1.5%，保持了自2006年上市以来连续17年增长。同时，这一指标也位居2022年房地产行业首位，成为行业新的“利润之王”。华润进入太原已有10年，其开发的华润悦府、华润中海·幸福里、华润昆仑御等项目均为同时期标杆产品，目前在售的华润首开·紫雲府长期位居省城单盘销售前10，2021年是省城楼市单盘销冠。华润万象城从开业至今一直是太原百货零售单体项目销冠。
追求稳健发展及长期主义，不抢争营收数据的表面光鲜，还有中国海外发展有限公司（以下简称“中海地产”）。中海公布的2022年度业绩显示，中海地产去年录得收入1803.2亿元，同比下降25.56%；毛利率21.29%，同比下降2.25个百分点。但中海地产净利润在同行中遥遥领先，位居全国第四；归母净利润排名第三。在省城太原，中海三大项目中有两个项目长期位居省城单盘前三或前五。与楼盘数量多且总销售额亮眼的品牌相比，中海的品牌表现更加优异。而中海在太原市场拥有强大销售号召力的背后，是中海交房靠谱、实现“房证同交”。
同样成绩优异的还有保利发展，2022年，保利发展的经营仍然保持稳健，2022年公司实现营业收入2811亿元，净利润183亿元。作为头部房企，保利发展凭借稳健的经营风格，实现了多项指标的逆势提升。此外，中国金茂取得签约销售金额1550亿元。金茂管理层在业绩会上表示，中国金茂全年回款1616亿元，回款率104%，创下历史新高。万科实现营业收入5,038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%。
总结2022年“逆流而上”的房企，他们共同特点是：严守财务底线、重点布局高能级城市及多元化经营，因此也表现出更高的盈利水平和更强的经营韧性。
当然也有部分民企“黑马”突围破圈，如龙湖，2022年营业收入和净利润均实现正增长，是为数不多的两项指标均正增长的民营房企。据龙湖集团2022年财报披露，其开发业务实现营业额2270.2亿元，同比增长11.0%，实现地产开发合同销售2015.9亿元，销售总建筑面积为1304.7万平方米；已售出但未结算的合同销售额为人民币2270亿元，面积约为1480万平方米。
B “稳健”成为关键词 有定力才有安全感
“稳健”，本意是是稳而有力。近年来，“稳健”是被许多房企频频提及的关键词，有的将其作为宣传口号，或作为奋斗目标。在诸多房企的年报中，“稳健”也成为了能带给人们安全感的代名词。
2022年报告期内，中国金茂保持了“三道红线”全绿档的安全态势，融资水平进一步下降至3.9%的历史最低水平。2022年，中国金茂成功发行多笔低成本债券，15亿元规模的全国首单并购主题公司债券利率仅3.5%、87亿元的全国最大规模碳中和CMBS产品利率低至3.4%、18亿元公司债融资成本则从3.72%下降至3.2%。2022年，中国金茂保持了三大评级机构“全投资”评级。
业内人士分析，财务稳健成为衡量房企抗风险能力和发展潜力的重要指标。谈到安心，除了“稳健”两字，当然也离不开“保交楼”这三个字。2022年，万科开发业务全年实现合同销售面积2630万平方米，合同销售金额4169.7亿元，结算面积3401.4万平方米，同比增长9.1%，结算收入4444.0亿元，同比增长10.5%。
面对市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题的叠加，万科动员全部资源和力量，实现了超过34万套新房的平稳交付。与此同时，万科持续改善开发业务的经营管理质量，新增投资的精准度和投后管理进一步优化，全年权益总投496亿，已开项目投资兑现度近90%，过去几年存在的操盘离散度过大、投资追高冒进等问题得到有效改善。在省城楼市，万科从去年至今，把交付力作为品牌营销的主打歌，12000多户的高品质交付，为万科在淡市之中迎得销售业绩起到重要作用。在财务安全方面，万科也守住了安全经营的底线，保持“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流连续14年为正；经营服务业务保持高速发展，全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%。
如果说交付是一场大考，在这场大考中，中海、万科、保利等上市房企交出了一份有目共睹的亮眼成绩单，这份成绩单也为品牌争取更多投资机遇、销售回款打好了基础。
C 房企“化债”谋“新生” 减轻债务“碎步向前”
进入2023年，虽然房地产行业的销售情况出现回暖，但部分房企仍面临巨大的债务压力。而出险房企们能否实现自我救赎重回正轨，关键点就是能否在今年尽快与债权人达成协议，完成债务的重组工作。债务缠身、利润不佳的房企，旗下楼盘在太原的销售难有起色。
开年至今，已有中国恒大、融创中国等多家房企发布了化债进展或方案，而目前在美元境外债方面，债券置换、债转股成为化债方案较为主流的选择。作为曾经销售额排名全国前三的房企，融创中国和中国恒大的化债进度及方案更是备受市场关注。
在境外债务重组方案得到债权人小组通过后，3月的最后一天，融创中国终于如期发布2022年的中报和年报。根据财报，2022年融创合同销售额1693.3亿元，实现收入约967.5亿元。受行业大环境不佳等因素影响，这两项指标均比上年有明显下滑。截至2022年末，融创的现金余额约375.4亿元，连同合营公司及联营公司的现金余额约为1002.6亿元。
从两份财报来看，融创的负债规模有所下降。截至2022年12月31日，融创负债总额同比下降约481亿元。其中，公司有息负债约为2984亿元，比2021年减少约233亿元；公司连同其合营及联营公司的有息负债约为人民币4043亿元，减少约642亿元。有分析人士预计，若境外债重组方案最终通过，融创还将成功削减200亿左右的债务。
备受关注的恒大集团也有了新的动向。3月底，恒大集团发布最新债务重组进展公告。公告表示，公司已与境外债权人小组签署债务重组方案的主要条款，针对境外债务发行新债券以进行置换，如果这一方案得以顺利执行，将在一定程度上缓解境外债务偿还压力，为公司恢复经营和解决境内债务问题创造条件。
具体来看，恒大集团目前正在推进以新偿旧的方案以推进境外债务重组，拟发行新的期限在4-12年的债券，年利率2%-7.5%不等，其中前三年不付息、第四年开始付息并偿付部分本金。如果境外债权人同意上述方案，恒大将以新的债券1:1置换此前的债务，并通过未来设立的专用账户来执行以新偿旧的重组方案。
与此同时，恒大集团也公布了境内债务的重组情况：截至目前，公司已经完成了9笔共计金额达572.03亿元（其中本金535亿元、利息37.03亿元）的债务展期工作，展期时限从半年至一年不等；截至2022年末，公司在境内有息负债逾期规模达2084亿元，商业承兑汇票逾期规模达3263亿元，或有负债逾期规模达1573亿元，合计逾期债务规模达7000亿元之巨。
住宅业务方面，恒大集团在保交楼这一首要任务上取得了一定的进展：截至2023年2月末，恒大已交付旗下515个项目的住宅累计42.1万套，交付总建筑面积达4882万平方米；2023年1-2月，公司实现合约销售65.7亿元，涉及建筑面积达91.1万平方米。
业内人士称，已经伤了元气的恒大想重回巅峰难度不小。依赖高周转、高杠杆运营模式的房企将无法立足，房地产行业的深度整合和变革在2023年仍在继续。正因如此，省城楼市短期内供应缩水、品牌减少状态仍会继续，需求端信心恢复仍需时日。
D 3月 太原市场供求量同比增加 量价走稳仍是主题
看完各房企的“成绩单”，再来看看太原“3月成绩单”。据朗润智业数据显示：2023年3月土地市场供应2宗，成交1宗；商品房市场供求端均上涨：供应环比上涨79%；成交面积环比上涨7%，成交主力项目为太原华侨城天鹅堡（卖点是央企、学校、品质交付）；成交均价11452元/㎡，环比上涨3%；受太原华侨城天鹅堡、太原诺德逸宸云著等项目热销影响，万柏林区成交量跃居六城区排名TOP1。
从商品住宅市场量价表现来看，2023年3月太原市场持续升温，整体推货节奏加快，去化量同比大幅上涨。3月供应环比上涨74%，同比上涨23%；成交环比上涨3%，同比上涨61%；成交均价11391元/㎡，环比上涨3%，同比持平。在商品住宅市场成交结构方面，本月主力成交面积段为80-110㎡，占比达到45%，主力成交单价段为8000-10000元/平方米，占比达到45%。
在商品住宅成交金额榜来看，单盘销售额前10的项目中，七个楼盘为优秀上市房企的项目，强者恒强的市场规律更加明显。这当中，3月太原华侨城天鹅堡受学校落地，品质准现房等优势，成交稳居榜首，中海国际社区位列第二，太原诺德逸宸云著排名第三；排行榜中首置首改项目占比较大。
在商品住宅市场区域表现方面，2023年3月，除杏花岭区，其余五区均有供应，小店区受千禧花香四季开盘影响，供应量居于首位；万柏林区受华侨城天鹅堡热销影响，成交量位居第一。受碧桂园凤凰城、旭辉江山项目低价成交影响，尖草坪区为六区价格底板；受滨河金茂府、龙城金茂府等高价格影响，小店区为六区价格顶板。
尽管3月楼市复苏后劲不足，但在银行放款加速、房贷利率总体处于历史低位水平、地方政策调整扶持等多方面支持下，市场信心总体有所恢复，成交量仍保持中高水平。整体来看，省城楼市成交量及价已止跌企稳，朝着健康方向演进，优秀上市房企对全行业的带动及拖底作用比以往更强烈。
来源：山西晚报
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